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Urteil des OLG Zweibrücken: Hobbyräume dürfen nicht als Wohnungen genutzt werden

13.03.2002 : Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Die in einer Eigentumswohnungsanlage als Hobbyräume ausgewiesenen Keller dürfen nicht als Wohnungen genutzt werden. Dies entschied das pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken in einem Beschluss.

Nach Auffassung der Richter dürfen die Räume nicht zu Zwecken genutzt werden, die zu stärkeren Beeinträchtigungen führen, als mit der ausgewiesenen Verwendung zu erwarten ist. Es liege auf der Hand, dass die Nutzung von Räumen als Wohnung intensiver sei und für die übrigen Bewohner zu einer höheren Belastung werde als dies bei gelegentlicher Nutzung als Hobbyraum der Fall sei.

Das Gericht gab der Klage eines Wohnungseigentümers statt. Dieser hatte sich dagegen gewandt, dass ein weiterer Bewohner der Anlage ausgewiesene Kellerräume als Wohnung nutzen wollte. Eine Wohnung sei regelmäßig der Lebensmittelpunkt von Personen. In Hobbyräumen hielten sich Menschen dagegen eher nur gelegentlich auf. Eine solche «Zweckänderung» könne ein Wohnungseigentümer daher nicht eigenmächtig vornehmen.

OLG Zweibrücken (Az.: 3 W 87/01)

 

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Urteil des OLG Frankfurt/M.: Makler haftet nicht für Falschangaben im Exposé

12.03.2002 : Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Makler haftet nicht für falsche Angaben, wenn er in einem Exposé erkennbar nur die Informationen des Verkäufers weitergibt. Dies entschied das Frankfurter Oberlandesgericht (OLG) in einem Urteil. Der Makler hat demnach keine Erkundigungspflicht hinsichtlich der Richtigkeit der Angaben zum Baujahr und zur Größe des Objekts. Das Gericht gab damit der Zahlungsklage eines Maklers statt. Der Mann hatte für einen Kunden den Kauf eines Fertighauses vermittelt. Als sich später herausstellte, dass in dem Exposé die Angaben zum Baujahr und zur Wohnfläche falsch waren, behielt der Käufer die Provision mit der Begründung ein, der Makler schulde ihm Schadensersatz. Das OLG folgte dieser Auffassung nicht. Ein Makler habe nur die Pflicht, alle ihm bekannten Tatsachen und Umstände offen zu legen. Er dürfe auf die Angaben des Verkäufers vertrauen. Daher habe der Makler in diesem Fall seine Aufklärungspflichten weder vorsätzlich noch grob fahrlässig verletzt, so dass seinem Provisionsanspruch keine Schadensersatzforderungen des Käufers gegenüberstünden.

OLG Frankfurt/M. (Az.: 7 U 3/01)

 

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Rechtsentscheid des BGH zur Haftung des Vermieters

16.01.2002 : Wohnraummietrecht Gewerbemietrecht Pachtrecht

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluss der Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden des Mieters, die durch vom Vermieter leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache verursacht wurden, wegen Verstoßes gegen des Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksam ist.

In dem Rechtsstreit verlangen die Kläger Schadensersatz von rund 25.000,- DM für die Beschädigung von Einrichtungsgegenständen. Während ihrer durch Urlaub bedingten Abwesenheit war wegen eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Mietwohnung der Kläger eingedrungen und dadurch Mobiliar beschädigt worden. Nach den Feststellungen des Landgerichts Hamburg hätte die Dachhaut wegen ihres Alters einer laufenden Überwachung bedurft, die aber unterblieben ist. Das Landgericht ist der Meinung, dass der Vermieterin wegen dieses Versäumnisses nur der Vorwurf leichter Fahrlässigkeit gemacht werden könne. Die Parteien haben jedoch in ihrem Formularmietvertrag vereinbart, dass die Vermieterin für Schäden, die durch Mängel des Mietobjektes verursacht wurden, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet.
Landgericht und Oberlandesgericht sind der Ansicht, der Ausschluss der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei Mietmängeln benachteilige den Mieter unangemessen und sei deshalb unwirksam. Demgegenüber hat das Oberlandesgerichts Stuttgart im Jahre 1984 (Rechtsentscheid vom 11. April 1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226 = WuM 1984, 187) entschieden, dass eine Beschränkung der Haftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten nicht gegen § 9 AGBG verstoße, wenn durch dieses Verhalten Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen herbeigeführt werden.

Der für Rechtsentscheide zuständige VIII. Zivilsenat hat die Vorlagefrage dahin beantwortet, dass der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht wurden, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich ist, nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam ist. Ein solcher Haftungsausschluss schränke die sich aus dem Gesetz ergebende Hauptpflicht des Vermieters ein, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In dieser Einschränkung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sie berge die Gefahr, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige. Bei der Abwägung der Belange von Vermieter- und Mieterseite fällt nach Auffassung des VIII. Zivilsenats wesentlich ins Gewicht, dass der Mieter sich vor den finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann. Denn die übliche Hausratversicherung umfasst von Leitungswasserschäden abgesehen keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Andererseits kann der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abschließen, deren Kosten er als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Beschluss vom 24. Oktober 2001 – VIII ARZ 1/01

 

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Urteil des Kammergerichts zur Versorgungssperre gegen einen Wohngeldschuldner

31.08.2001 : Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Das Kammergericht Berlin hat sich mit der Frage der Zulässigkeit der Abtrennung von Versorgungsleitungen durch die Eigentümergemeinschaft gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner zu beschäftigen gehabt.

Nach Auffassung des Kammergerichts kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von den zentralen Versorgungsleitungen abgetrennt werden.

Daraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass der Wohnungseigentümer als Vermieter gegebenenfalls sekundären Schadenersatzansprüchen des Mieters seiner Wohnung ausgesetzt ist und diesem jedenfalls nicht mehr Rechte verschaffen kann, als er selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.

Das Urteil hat angesichts der negativen Entwicklung in zahlreichen Eigentümergemeinschaften weitreichende Konsequenzen für das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümer als Vermieter und dem Mieter einer Eigentumswohnung.

Kammergericht Berlin, Beschluss vom 21.05.2001
Az.: 24 W 94/01

 

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Bundesverfassungsgericht: Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen Mobilfunkanlage

21.06.2002 : Wohnraummietrecht Gewerbemietrecht Pachtrecht

Die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, die die Bewertung der Gesundheitsgefahren durch Elektrosmog betraf. Die Klage des Beschwerdeführers gegen eine in der Nähe seines Grundstücks gelegene Mobilfunkanlage, die nach seiner Auffassung seine Gesundheit schädige, war vor den Verwaltungsgerichten gescheitert. Auch die Verfassungsbeschwerde blieb erfolglos. Die Kammer führt zur Begründung der Nichtannahmeentscheidung im Wesentlichen aus:

1. Zum Schutz vor den nachweislichen Gefahren elektromagnetischer Strahlen legt die 26. Bundesimmissionsschutzverordnung Grenzwerte fest, die nicht überschritten werden dürfen. Die Frage, ob auch solche elektromagnetischen Strahlen die menschliche Gesundheit schädigen können, welche die geltenden Grenzwerte einhalten, ist seit längerem Gegenstand internationaler und fachübergreifender Forschung, die von verschiedenen nationalen und internationalen Fachkommissionen begleitet wird. Um die Forschungsarbeiten laufend sichten und bewerten zu können, hat auch die Strahlenschutzkommission (Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Umwelt) eine Arbeitsgruppe mit Experten der verschiedenen betroffenen Fachrichtungen (Medizin, Biologie, Physik, Epidemiologie) gebildet; außerdem fördert die Bundesregierung Vorhaben zur Erforschung der Auswirkungen elektromagnetischer Strahlen auf den Menschen.

2. Es begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, dass das OVG aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG keine Pflicht des Staates gefolgert hat, die geltenden Grenzwerte zum Schutz vor Immissionen bereits dann zu verschärfen, wenn noch keine verlässlichen wissenschaftlichen Erkenntnisse über deren gesundheitsschädliche Wirkungen vorliegen. Eine Pflicht des Staates zur Vorsorge gegen rein hypothetische Gefährdungen besteht nicht. Die geltenden Grenzwerte könnten nur dann
verfassungsrechtlich beanstandet werden, wenn erkennbar ist, dass sie die menschliche Gesundheit völlig unzureichend schützen. Das Grundrecht auf Leben und Gesundheit verlangt nicht von den Gerichten, den Verordnungsgeber auf einer wissenschaftlich ungeklärten Grundlage zur Herabsetzung von Grenzwerten zu verpflichten, weil nachteilige Auswirkungen von Immissionen auf die menschliche Gesundheit nicht ausgeschlossen werden können. Es ist vielmehr eine politische
Entscheidung, ob in einer solchen Situation der Ungewissheit Vorsorgemaßnahmen durch den Staat ergriffen werden sollen.

3. Mit der verfassungsrechtlichen Pflicht des Staates zum Schutz der Gesundheit ist es auch vereinbar, dass das OVG eine eigenständige Beurteilung der Schutzeignung der geltenden Grenzwerte durch Einholung von Sachverständigenbeweisen von der konkreten Darlegung abhängig macht, dass gesicherte Erkenntnisse anerkannter Stellen von erheblichem wissenschaftlichem Gewicht vorliegen, welche die Grenzwerte als überholt erscheinen lassen. Nach dem Grundsatz der Gewaltenteilung ist es Aufgabe des Verordnungsgebers und nicht der Gerichte, die einmal getroffene Vorsorgeentscheidung mit Blick auf den Fortschritt der wissenschaftlichen Erkenntnis unter Kontrolle zu halten. Diese Verteilung der Verantwortung für die Risikoeinschätzung trägt auch den nach Funktion und Verfahrensweise unterschiedlichen Erkenntnismöglichkeiten beider Gewalten Rechnung. Durch die Betrachtung einzelner wissenschaftlicher Studien kann kein konsistentes Bild über die hier vorliegende komplexe, wissenschaftlich nicht geklärte Gefährdungslage erlangt werden. Eine kompetente Risikobewertung setzt vielmehr die laufende fachübergreifende Sichtung und Bewertung der umfangreichen Forschung voraus. Diese Gesamteinschätzung kann die auf den konkreten Streitfall bezogene gerichtliche Beweisaufnahme nicht leisten. Solange die Situation der Ungewissheit über eine komplexe Gefährdungslage andauert, kommt es daher für den Schutz der Gesundheit verstärkt darauf an, dass sich die Exekutive in geeigneter Weise des wissenschaftlichen Sachverstandes versichert, um rechtzeitig und angemessen auf neue Erkenntnisse reagieren zu können.

Beschluss vom 28. Februar 2002
Az.: 1 BvR 1676/01 -

 

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